Do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali i budynków mieszkalnych. Odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. Po upływie wskazanego terminu sprzedaż nie skutkuje koniecznością zapłaty podatku, mimo że nieruchomość była wprowadzona do ewidencji środków trwałych i mieściła się w niej siedziba firmy.
Potwierdza to skarbówka w korzystnej interpretacji z 2 stycznia 2025 r. (nr 0113-KDIPT2-1.4011.783.2024.2.KD).
Pytanie o działalność gospodarczą we własnym domu
We wniosku o interpretację indywidualną podatnik zapytał o skutki podatkowe zbycia budynku mieszkalnego wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Stan faktyczny sprawy był taki, że od 1 grudnia 2015 r. prowadzi on jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną podatkiem liniowym. 30 listopada 2018 r. nabył on na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość stanowiącą działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym.
Po nabyciu przedsiębiorca wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Od tego dnia nieruchomość przeznaczona była i nadal jest na cele mieszkaniowe, jednak była jedną z siedzib działalności gospodarczej. Podatnik chce sprzedać posesję. Na chwilę obecną nie wie, czy kupującym będzie osoba powiązana z nim gospodarczo (nie zna kupującego). Podatnik powziął wątpliwość, czy w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 14 ust. 2c w zw. z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości mieszkalnej w 2025 r. (po wycofaniu jej z dniem 1 stycznia 2025 r. z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych) podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?
Jego zdaniem przychód z tej sprzedaży, będzie stanowić odmienne źródło przychodów wynikające z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT.
Przepis ten wskazuje, że do źródła przychodu w ramach odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) (art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy).
Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Zatem do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych, bądź budynków mieszkalnych.
Czytaj w LEX: Data nabycia nowego lokalu mieszkalnego w kontekście opodatkowania jego późniejszego zbycia > >
Można zbyć nieruchomość od razu po wycofaniu z działalności
W omawianej sprawie z tytułu odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na wyjątek zawarty we wskazanym wyżej art. 14 ust. 2c ww. tej ustawy.
W konsekwencji, skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy.
Zatem powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
Zbycie nieruchomości mieszkalnej w opisanej sytuacji nie będzie więc stanowiło przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej.
W interpretacji z 2 stycznia br. (opublikowanej 10 stycznia br.) dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika za prawidłowe. Sprzedaż w 2025 r. nieruchomości obejmującej budynek jednorodzinny mieszkalny nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w tym przepisie. Tym samym nie będzie skutkować obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego. Uznając je za dostatecznie jasno uzasadnione, odstąpił nawet od uzasadniania interpretacji.
Sprawdź również książkę: Prawo finansów publicznych i prawo podatkowe [PRZEDSPRZEDAŻ] >>
Eksperci: Stanowisko korzystne dla podatników
- Omawiana interpretacja indywidualna i prezentowana w niej wykładnia wskazuje, że o ile nie zaliczymy do kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych, o tyle przy ich sprzedaży nie stracimy – podkreśla Adrian Kęmpiński, radca prawny i doradca podatkowy w Kancelarii LTCA Zarzycki Niebudek Kubicz sp. k. Wskazuje on, iż organ podatkowy potwierdził, że wprowadzenie nieruchomości mieszkalnej do działalności gospodarczej nie zmienia źródła przychodów z tytułu jej zbycia, co oznacza, że fakt jej wycofania i późniejszego zbycia nie wiąże się z koniecznością rozpoznania przychodów z działalności gospodarczej.
- By dostrzec, jak korzystna jest ta wykładnia, należy pamiętać, że termin pięciu lat liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość (bez względu na to kiedy została wprowadzona i wycofana z działalności gospodarczej) upływa znacznie szybciej niż termin sześciu lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następująco po miesiącu, w którym składniki wycofano z działalności gospodarczej. Różnice sięgają kilku, a nierzadko kilkunastu lat – wyjaśnia Adrian Kęmpiński.
Data nabycia nieruchomości jest bowiem wcześniejsza niż data jej wycofania z działalności.
Jego zdaniem podobne wnioski płyną np. z interpretacji indywidualnej z 16 maja 2024 r., nr 0114-KDIP3 2.4011.245.2024.2.MG.
Korzystnie ocenia interpretację kolejny ekspert.
- Organ podatkowy w mojej ocenie prawidłowo dokonał analizy przepisów dotyczących sprzedaży budynku mieszkalnego wprowadzonego wcześniej przez podatnika do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych– w szczególności art. 14 ust 2 c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i przyporządkował sprzedaż do źródła wymienionego w art. 10 ust 1 pkt. 8 a nie 10 ust. 3 ustawy – podkreśla radca Stefan Kowalski, radca prawny, z Kancelarii Radcy Prawnego Stefan Kowalski.
Ekspert zauważa, że podatnik nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na sprzedaży nieruchomości.
- Warto zwrócić uwagę na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2007 r. (sygn. II FSK 242/06), w którym sąd prezentuje stanowisko zbieżne z interpretacją – wyjaśnia Stefan Kowalski.
Czytaj również: Będzie zmiana kodów PKWiU - to może wpłynąć na podatki
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
