Ten artykuł omawia wybrane zagadnienia podatkowe związane z najmem prywatnym – ze szczególnym uwzględnieniem tematu najmu za pośrednictwem serwisów internetowych, a także prawidłowe formułowanie wniosku ORD-IN/ORD-WS w tym zakresie.

Czytaj również: KIS wyjaśnia, jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości przez małżonków i byłych małżonków

Najem – kwalifikacja do źródła przychodów

Najem to umowa cywilnoprawna, na podstawie której jedna osoba (wynajmujący) oddaje rzecz (np. dom, mieszkanie, pokój, czy garaż) do używania drugiej osobie (najemcy), w zamian za co otrzymuje umówione świadczenie – czynsz. Czynszem jest zazwyczaj określona kwota pieniędzy.

Na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

  • najem to odrębne źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy);
  • najem może być traktowany jako czynność prawna, która generuje przychody ze źródła  pozarolnicza działalność  gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) – w sytuacji, gdy umowa najmu dotyczy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą albo gdy podatnik prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu.

W praktyce rozróżnienie, kiedy mamy do czynienia z tzw. najmem prywatnym, a kiedy z najmem w ramach działalności gospodarczej, może budzić wątpliwości. Pomocna jest w tym zakresie uchwała NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). Sąd wyjaśnił w niej, że zasadą jest kwalifikowanie przychodów z umów najmu do źródła – najem. Wyjątkiem natomiast sytuacja, w której zalicza się je do przychodów z działalności gospodarczej. Wyjątek ten dotyczy sytuacji, w której wynajmowane składniki majątku podatnika należą do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą”. Najważniejsza jest w tej kwestii decyzja samego podatnika, czy chce powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać w najem w ramach takiego zarządzania.

Aby ocenić kwestię powiązania przez podatnika składnika majątku z najmem w ramach działalności gospodarczej, należy spojrzeć na całokształt jego sytuacji. O takim powiązaniu może świadczyć m.in. wyodrębnienie przedsiębiorstwa, które ma służyć działalności w zakresie najmu, zbudowanie struktury organizacyjnej pozwalającej na odpowiednie zarządzanie najmem, wypracowanie strategii tej działalności.

O tym, czy przychody z najmu kwalifikuje się do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy, czy do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, nie decydują natomiast pojedyncze okoliczności sprawy, np. czas trwania umowy najmu, wysokość przychodów uzyskiwanych z najmu, czy też wielkość bądź charakter (np. turystyczny) miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość.

Samodzielnymi przesłankami do zaliczenia przychodów z najmu do działalności gospodarczej nie są też: zawieranie umów najmu na krótkie okresy (tzw. najem krótkotrwały), liczba wynajmowanych nieruchomości lub zlecenie pełnej obsługi najmu (zakwaterowanie, sprzątanie) wyspecjalizowanej firmie.

Również wynajmowanie nieruchomości za pośrednictwem serwisu internetowego nie oznacza automatycznie, że przychody z tego tytułu należy kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej.

Opodatkowanie przychodów z najmu prywatnego

Od 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podatnicy nie muszą więc w jakiejkolwiek formie informować urzędu skarbowego o wyborze tej formy opodatkowania.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tzw. najmu prywatnego wynosi:

  • 8,5 proc. przychodu do kwoty 100 000 zł oraz
  • 12,5 proc. przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Przychód z najmu prywatnego powstaje, gdy wynajmujący:

  • otrzyma (dostanie, odbierze, zainkasuje, obejmie w posiadanie) czynsz najmu lub
  • będzie miał postawiony ten czynsz do dyspozycji (zostanie mu faktycznie udostępniony lub przekazany do odbioru).

Forma, w jakiej wynajmujący otrzyma czynsz (np. płatność gotówką, czy przelew na konto), nie ma znaczenia dla powstania przychodu. Serwis internetowy jest pośrednikiem w pozyskiwaniu przez wynajmującego pieniędzy z najmu. Wykonuje czynności na rzecz wynajmującego, a nie na własny rachunek. Tym samym obowiązki podatkowe dotyczące przychodów z najmu ciążą na wynajmującym.

Skoro więc pośrednik działa na rzecz wynajmującego, to należności za najem (czynsz) otrzymane od najemcy, są przysporzeniem majątkowym wynajmującego, a nie pośrednika (serwisu). Przychodem wynajmującego jest cała kwota czynszu najmu.

Wynajmujący nie może obniżyć przychodu z najmu o kwotę prowizji bądź innych należności dla portalu pośredniczącego w najmie. Opodatkowaniu ryczałtem podlega bowiem przychód, a nie dochód (przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodów). Ustawa nie przewiduje możliwości rozliczenia kosztów przy tej formie opodatkowania.  

Tym samym, wynajmujący nie ma również możliwości pomniejszenia przychodów z najmu prywatnego o inne wydatki dotyczące przedmiotu najmu np. nakłady ponoszone na przedmiot najmu (remont nieruchomości, czy konieczne naprawy). Podatek do zapłaty wystąpi niezależnie od wydatków wynajmującego, a więc także wtedy, gdy nakłady wynajmującego w danym okresie będą przewyższać jego wpływy z czynszu.

Ważne! Przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych podatnik oblicza i wpłaca do urzędu skarbowego:

  • co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) w terminie do dnia 20. następnego miesiąca (lub do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony),
  • za miesiąc grudzień (ostatni kwartał roku podatkowego) – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnik informuje w zeznaniu rocznym (PIT-28), składanym za rok podatkowy, w którym stosował kwartalny sposób opłacania ryczałtu.

Przychody z najmu za pośrednictwem serwisów internetowych – wątpliwości interpretacyjne

Gdy podatnik ma wątpliwość co do podatkowych aspektów prowadzonego najmu, w szczególności najmu za pośrednictwem serwisów internetowych, może złożyć wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w swojej sprawie.  

O co można zapytać? Jakie zagadnienia najczęściej budzą wątpliwości podatników?      

  • Do jakiego źródła przychodów zaliczyć przychody z najmu?
  • Jak opodatkować przychody (dochody) z najmu?
  • Co jest przychodem z najmu – czynsz, opłaty dotyczące użytkowania nieruchomości, które płaci najemca (np. opłaty za media, czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej), kaucja zabezpieczająca pobrana od najemcy, wydatki na pokrycie przez najemcę szkód wyrządzonych w nieruchomości?
  • Czy wydatki związane z nieruchomością (np. remonty, koszty wyposażenia mieszkania, koszty sprzątania) mogą być kosztem uzyskania przychodu?
  • Czy wydatki związane z najmem (np. koszty usług pośrednika, który poszukuje najemców) mogą być kosztem uzyskania przychodu?
  • Jak rozliczyć przychody z najmu, jeśli nieruchomość jest we współwłasności majątkowej małżeńskiej?
  • Jak rozliczyć przychody z najmu, jeśli podatnik wynajmuje zarówno nieruchomości ze swojego majątku odrębnego, jak i nieruchomości, które są we wspólności majątkowej małżeńskiej?
  • Jak opodatkować przychody z najmu nieruchomości, która jest położona w innym państwie?
  • W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy z tytułu najmu?
  • Czy w sytuacji najmu składnika majątku wspólnego małżonków należy składać oświadczenie o sposobie opodatkowania najmu?
  • Jakie zeznanie podatkowe należy złożyć z tytułu najmu i w jakim terminie?

Dyrektor KIS wydając interpretacje indywidualne ocenia, czy dany przepis podatkowy ma zastosowanie w sytuacji wnioskodawcy. Nie prowadzi przy tym postępowania dowodowego, ale opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), który podatnik przedstawił  we wniosku. Nie udziela również porad prawnych. O czym zatem nie rozstrzygnie interpretacja indywidualna?

  • Nie wyliczy kwoty przychodu czy podatku. Wyjaśni natomiast, według jakich zasad należy je wyliczyć.
  • Nie potwierdzi, czy dokumenty, które podatnik posiada, są dowodem, który potwierdza okoliczności, które przedstawił we wniosku.
  • Nie ustali okoliczności faktycznych sprawy na podstawie umowy najmu, którą prześle lub udostępni podatnik.
  • Nie doradzi, jak sporządzić umowę najmu, aby było to najkorzystniejsze podatkowo.
  • Nie wypowie się o obowiązkach podatkowych krewnych czy znajomych, którzy zawarli umowy najmu.   
  • Nie przesądzi, jak w danej sprawie zachowa się urząd skarbowy. Przedmiotem interpretacji indywidualnej nie mogą być bowiem przepisy prawa podatkowego regulujące uprawnienia i obowiązki organów podatkowych.

Jakie podstawowe informacje należy podać w opisie stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego?

  • O najem jakiej nieruchomości chodzi?
  • Czy nieruchomość jest położona w Polsce czy w innym państwie (którym)?
  • Jaki jest tytuł prawny do nieruchomości (np. własność, współwłasność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użyczenie)?
  • Czy wnioskodawca nabył nieruchomość wspólnie z małżonkiem do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też stanowi jego majątek odrębny?
  • Czy wnioskodawca prowadzi zarejestrowaną działalność gospodarczą w zakresie najmu?
  • W jaki sposób jest zorganizowane oddawanie nieruchomości w najem?

Należy również wskazać:

  • datę rozpoczęcia wynajmowania (oddania nieruchomości/ograniczonego prawa rzeczowego do wynajmu), czy umowa najmu zawarta jest na czas określony/nieokreślony, a w przypadku zawarcia umowy terminowej daty jej rozpoczęcia i zakończenia;
  • warunki/sposób, na jakich, zgodnie z umową/regulaminem serwisu internetowego, następuje rozliczenie z najemcą;
  • datę osiągnięcia pierwszego (planowanego) przychodu i w jakich okresach będzie płacony czynsz.

O czym pamiętać przy formułowaniu własnego stanowiska?

  • Własne stanowisko powinno zawierać odpowiedź na pytanie zadane we wniosku.
  • Nie musi być rozbudowane.
  • Powinno odnosić się do przepisów, o które pyta wnioskodawca, i okoliczności faktycznych, które opisał we wniosku; w tej części wniosku nie należy przedstawiać żadnych dodatkowych okoliczności faktycznych lub innych okoliczności faktycznych niż w opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego.

Kwestie dodatkowe

  • Do wniosku nie należy dołączać dokumentów, które dotyczą najmu. Przy wydawaniu interpretacji DKIS nie analizuje dokumentów – opiera się wyłącznie na okolicznościach, które są opisane we wniosku.
  • Jeśli nieruchomość jest wspólną własnością i kilku współwłaścicieli chciałoby uzyskać interpretację indywidualną, są dwa rozwiązania: 
  1. każdy ze współwłaścicieli może złożyć swój osobny wniosek ORD-IN i zapytać w nim o skutki najmu nieruchomości dla siebie, albo
  2. jeśli sytuacje współwłaścicieli są takie same, to mogą złożyć wniosek wspólny (na formularzu ORD-WS i załącznikach ORD-WS/B) i zapytać w nim wspólnie o skutki najmu nieruchomości dla nich wszystkich.

Gdzie można znaleźć więcej informacji na ten temat?

Dyrektor KIS wydał wiele interpretacji indywidualnych dotyczących najmu prywatnego, które są opublikowane na stronie internetowej: https://eureka.mf.gov.pl/. Można się z nimi zapoznać nieodpłatnie, bez konieczności logowania.
Informacje podatkowe można uzyskać na infolinii Krajowej Administracji Skarbowej, dostępne kanały komunikacji to:

Informacje dotyczące zasad składania wniosku, instrukcja jego wypełniania i formularze znajdują się na stronie: https://www.podatki.gov.pl, a także na  stronie: https://www.kis.gov.pl/zalatwianie-spraw/wydawanie-interpretacji.

Kreator wniosku ORD-IN znajduje się na stronie: https://ord-in.podatki.gov.pl/.

Jakie są ważne przepisy w tym zakresie:

  • art. 659-679 Kodeksu cywilnego – regulujące umowę najmu;
  • art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – wskazujący najem jako źródło przychodów;
  • art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – wskazujący na obowiązek zapłaty zryczałtowanego podatku przez osoby fizyczne osiągające przychody z najmu;
  • art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – określający wysokość dwóch stawek zryczałtowanego podatku z tytułu najmu i wysokość przychodów, do których mają zastosowanie;
  • art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – wskazujący, że w przypadku małżonków (między którymi istnieje wspólność majątkowa), którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich kwota przychodów z najmu, od której stosuje się stawkę podatku w wysokości 12,50%, wynosi 200 000 zł.

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.