Zakup nieruchomości z bonifikatą to bardzo korzystna opcja. Problemy powstają jednak w sytuacji, gdy właściciel chce sprzedać nieruchomość - wiele osób ma problem z ustaleniem, jak rozliczyć bonifikatę. 

Przykładem może być sprawa mężczyzny, który w 2023 r. kupił mieszkanie komunalne od gminy. W akcie notarialnym zakupu wpisana jest wyższa cena, jednak zastosowana została bonifikata i podatnik faktycznie zapłacił mniej. Została wpisana hipoteka na kwotę udzielonej bonifikaty. W 2025 r. podatnik chce to mieszkanie sprzedać za kwotę niższą, niż cena określona w akcie notarialnym. Całość uzyskanych środków planuje przeznaczyć na zakup innego lokalu mieszkalnego. We wniosku o interpretację indywidualną zapytał, czy podatek dochodowy należy obliczyć od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia, czy też od pełnej wartości udzielonej bonifikaty. Jego zdaniem, w opisanej sytuacji nie zapłaci podatku. Musiałby zapłacić PIT tylko w sytuacji, gdyby sprzedał lokal za kwotę większą, niż ta, którą faktycznie zapłacił plus kwota udzielonej bonifikaty.

 

Kosztem jest tylko faktycznie poniesiony wydatek

W interpretacji z 27 lutego br. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe (nr 0112-KDSL1-1.4011.684.2024.3.AG). Stwierdził, że bonifikata nie jest kosztem nabycia lokalu, ani tym bardziej nakładem na ten lokal zwiększającym jego wartość, nie jest więc kosztem uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w takim przypadku podstawą obliczenia podatku będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia mieszkania komunalnego, określony zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c tej ustawy. Kosztem będzie wydatek, który faktycznie podatnik poniósł na nabycie mieszkania (po zastosowanej bonifikacie), a nie wartość mieszkania wynikająca z aktu notarialnego.

Nie można uznać, że wartość udzielonej bonifikaty zalicza się do kosztu faktycznie przez podatnika poniesionego na nabycie nieruchomości, tj. że jest to koszt uzyskania przychodu pomniejszający wartości przychodu z tytułu zbycia mieszkania komunalnego. Bonifikata stanowi zastosowaną zniżkę kwoty do zapłaty za zakup mieszkania, a więc nie jest ona faktycznie poniesionym przez podatnika wydatkiem na zakup mieszkania komunalnego.

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 22 ust. 6c wskazano enumeratywnie jakie wydatki zmniejszają przychód z tytułu dokonanej sprzedaży nieruchomości nabytej odpłatnie. Jednocześnie w ustawie tej nie wymieniono możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów przy dokonanej sprzedaży nieruchomości wartości udzielonej bonifikaty, czyli inaczej zastosowanej zniżki przy nabyciu nieruchomości.

Zatem, w przypadku sprzedaży mieszkania komunalnego przed upływem 5 lat, podatek należy obliczyć od dochodu stanowiącego różnicę między przychodem ze zbycia lokalu, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Kosztem nabycia jest kwota faktycznie poniesionego przez podatnika wydatku na zakup mieszkania komunalnego.

Podatnik ma możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, jeśli zostaną spełnione wszystkie wymogi dotyczące stosowania ulgi mieszkaniowej. Chodzi o wydanie przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

 

Eksperci: Bonifikata nie jest wydatkiem zmniejszającym majątek podatnika

Eksperci zgadzają się z organem podatkowym.

- Ustawodawca wprowadził sztywne zasady ustalania kosztów nabycia nieruchomości. Bonifikata nie stanowi kosztu uzyskania przychodu, ponieważ jest jedynie preferencyjnym obniżeniem ceny, a nie faktycznie poniesionym wydatkiem. W przypadku powstania obowiązku podatkowego jedyną możliwością jego uniknięcia jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Z interpretacji wynika, że wnioskodawca planuje zakup nowego mieszkania, w efekcie spełnienie warunków zwolnienia powinno być możliwe – podkreśla dr Radosław Bulejak.

Kolejny ekspert również uważa, że bonifikata nie jest wydatkiem, który można uznać za koszt podatkowy.

- Bonifikata, będąca rodzajem upustu cenowego, nie może być uznana za wydatek, który obciąża majątek podatnika przy zakupie nieruchomości. Warto zauważyć, że dla celów podatkowych, wydatek uznawany za koszt uzyskania przychodu musi rzeczywiście wiązać się z poniesieniem określonych nakładów związanych z transakcją – wydatek musi być rzeczywiście przez podatnika poniesiony. Bonifikata zmniejsza cenę zakupu i nie jest to wydatek, który uszczuplił majątek podatnika w momencie zakupu nieruchomości – wskazuje Agnieszka Zachorska, starszy konsultant podatkowy Kancelaria Pietrusiński sp.k.

Jej zdaniem, nie może ona być kosztem podatkowym.

- Zatem, w kontekście sprzedaży mieszkania, bonifikata nie może być uznana za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ponieważ jej charakter różni się od wydatków, które stanowią rzeczywisty nakład finansowy poniesiony przez podatnika. Zatem nie może być brana pod uwagę, przy obliczaniu dochodu ze zbycia nieruchomości – uważa Agnieszka Zachorska.

Czytaj też w LEX: Nabywanie przez kościoły i inne związki wyznaniowe nieruchomości z bonifikatą. Uwagi do art. 68 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami >

Czytaj również: Ulga remontowa 2025 - jak odliczyć wydatki na remont