Prawidłowe rozliczenie dochodów ze sprzedaży czy też z najmu nieruchomości wciąż sprawia podatnikom problemy. Przykładem może być podatniczka, która cztery lata temu nabyła 50 proc. udziałów w nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość ta nie jest i nigdy nie była wykorzystywana w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Nie została wpisana do ewidencji środków trwałych. Podatniczka zamierza, wraz z drugim udziałowcem, wynająć ją w całości, ewentualnie wynajmować poszczególne pomieszczenia na prowadzenie działalności gospodarczej przez podmioty niepowiązane. Budynek został nabyty w celach inwestycyjnych i od momentu nabycia był siedzibą firmy podatniczki. Zarejestrowała ona tam swoją działalność gospodarczą, ponieważ nie chciała wskazywać swojego adresu zamieszkania w CEiDG. Część kosztów związanych z remontem z przedmiotowej nieruchomości były i są zaliczane przez podatniczkę do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej.

Stawka podatku od nieruchomości dla przedmiotowego budynku ustalana jest jednak w sposób właściwy dla budynków mieszkalnych. Prowadzona przez podatniczkę działalność związana ze szkoleniami odbywa się w innych lokalizacjach niż adres, pod którym znajduje się przedmiotowy budynek mieszkalny, głównie salach wynajmowanych przez klientów.

Zobacz poradnik w LEX: Ziółkowski Paweł, Opodatkowanie przychodów z najmu>

Czy możliwy jest ryczałt ewidencjonowany

Podatniczka zapytała organy skarbowe czy przychody uzyskiwane z najmu nieruchomości, w której ma zarejestrowaną działalność gospodarczą, mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach najmu prywatnego według stawki 8,5 proc. przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. złotych?

Czytaj pytanie w LEX: Czy przychody z najmu mogą być rozliczane poza działalnością gospodarczą?>

W interpretacji z dnia 27 marca br. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przedstawionych okolicznościach trudno zgodzić się z argumentacją podatniczki, że przedmiotowa nieruchomość nie jest związana z działalnością gospodarczą, skoro – jak sama ona wskazała, wykorzystała ją w celu rejestracji działalności gospodarczej, a budynek został nabyty w celu inwestycyjnym, wspierającym działalność gospodarczą. Ponadto część kosztów związanych z remontem była i jest zaliczana przez nią do kosztów uzyskania przychodu w prowadzonej działalności gospodarczej.

Wskazał, że zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są m.in. przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Dyspozycja tego przepisu nie zawęża się jedynie do środków trwałych, ale dotyczy wszystkich składników związanych z działalnością gospodarczą. Zatem okoliczność, że nieruchomość ta nigdy nie stanowiła środka trwałego w przedstawionym opisie sprawy nie świadczy automatycznie o braku związania z działalnością gospodarczą.

Czytaj komentarz praktyczny w LEX: Ziółkowski Paweł, Najem a działalność gospodarcza>

W konsekwencji, Dyrektor KIS uznał, że przychody osiągane przez podatniczkę z najmu nieruchomości, nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach tzw. najmu prywatnego na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ najem dotyczy składnika majątku związanego z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą. W związku z tym przychód z najmu przedmiotowej nieruchomości stanowi przychód z działalności gospodarczej i powinien zostać opodatkowany zgodnie z wybraną przez podatniczkę formą opodatkowania.

Eksperci: Wpis do ewidencji bez znaczenia

- Wielu podatników w nadziei, że unikną podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie będącej budynkiem mieszkalnym, postanawiają nie ujawniać takiej nieruchomości w ewidencji środków trwałych. Jednak przepisy odnoszą się do nieruchomości, która jest składnikiem majątku związanego z działalnością gospodarczą i tym samym nie ma znaczenia wpis w ewidencji środków trwałych – podkreśla Michał Cielibała, doradca podatkowy, prezes Zarządu Biura Rachunkowego Biurex.

Czytaj także w LEX: Ziółkowski Paweł, Skutki podatkowe zbycia nieruchomości>

Wskazuje on na fakt, że organy podatkowe i sądy administracyjne w zakresie opodatkowania majątku wykorzystywanego do działalności gospodarczej jednogłośnie wskazują na obowiązek opodatkowania zbycia takiego majątku i wykazania przychodu z tytułu działalności gospodarczej.

-  Należy jednak zwrócić uwagę, że ustawa wskazuje 6-letni okres karencji i jeśli składniki majątku zostały wycofane z działalności i dzień ich odpłatnego zbycia jest po tym okresie, to nie ustala się podatku PIT – dodaje Michał Cielibała.

Wyjaśnia on, że trochę odmiennie należy podejść do wynajmu i przychodów uzyskiwanych z tego tytułu.

- Tu ustawa nie odnosi się do, żadnego okresu karencji, jednak, dopóki nieruchomość faktycznie wykorzystywana jest w działalności gospodarczej to i przychody z jej wynajmu, będą stanowić przychody z działalności gospodarczej a nie ze źródła: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze – podkreśla.

Czytaj także komentarz praktyczny w LEX: Krywan Tomasz, Niedźwiedzka Małgorzata, Moment powstania przychodu z działalności gospodarczej w podatku dochodowym od osób fizycznych>

Michał Cielibała wskazuje, że art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT – przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą są przychodem z tej działalności, niezależnie od wpisu do ewidencji środków trwałych.

- Uważam w związku z tym, że nieruchomość podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, nie może bez uprzedniego jej przekazania na cele osobiste lub zaprzestania wykorzystywania na potrzeby działalności gospodarczej być wynajmowana "prywatnie". Uzyskiwane przychody z najmu powinny być opodatkowane tą samą forma podatku dochodowego jak działalność gospodarcza – radzi.

Zobacz poradnik w LEX: Ziółkowski Paweł, Przypisanie przychodu do działalności gospodarczej>

Nieco odmiennie interpretacje ocenia kolejny ekspert.

- Przedstawiona interpretacja jest niedokładna i w mojej ocenie nieprawidłowa. Pomimo, iż wnioskodawczyni w opisie stanu faktycznego nie była konsekwentna - np. zaliczenie części kosztów związanych z remontem do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej, to organ zbyt bardzo się skupił na twierdzeniu wnioskodawczyni o „nabyciu w celu inwestycyjnym, wspierającym działalność gospodarczą” – podkreśla Stefan Kowalski, radca prawny z Kancelarii Radcy Prawnego Stefan Kowalski.

Ekspert zauważa, że organ posłużył się jednym z orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, nie zważając np. na stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 4 sierpnia 2022 r. II FSK 29/20.

 - NSA stwierdził w nim, że jeżeli zatem podatnik: nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku, nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą – wyjaśnia Stefan Kowalski.

Jego zdaniem, takie profiskalne nastawienie dyrektora KIS nie buduje zaufania podatników do organów podatkowych.

Czytaj także komentarz w LEX: Król Tomasz, Przedsiębiorstwo i zorganizowana część przedsiębiorstwa>

Czytaj również: Precedensowe postanowienie NSA o naruszeniach prawa przez fiskusa

 

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.