Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej zajął w czwartek stanowisko w polskiej sprawie dotyczącej sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne. Wyrok ma istotne znaczenie dla małżonków sprzedających grunty należące do majątku wspólnego. Jego efektem może być też nowelizacja ustawy o VAT w taki sposób, by umożliwić rozliczenie zgodnie ze wskazówkami TSUE.
Trybunał orzekł, iż podatnikiem VAT jest osoba, która sprzedaje grunt stanowiący część jej majątku prywatnego, powierzając przygotowanie sprzedaży profesjonalnemu przedsiębiorcy. Chodzi o sytuację, w której pełnomocnik tej osoby podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w celu tej sprzedaży środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców lub usługodawców w rozumieniu tego przepisu.
TSUE orzekł również, iż małżeństwo sprzedające działkę może być jednym podatnikiem w przypadku istnienia między nimi wspólności majątkowej.
Jakie będą konsekwencje wyroku
-Wyrok ma istotne znaczenie dla osób sprzedających nieruchomości wchodzące w skład ich prywatnego majątku - mówi Marek Przybylski, radca prawny, menedżer w zespole VAT w MDDP.
Po pierwsze, za przedsiębiorcę może być uznana osoba działająca przez pełnomocnika. Tymczasem w praktyce często się zdarza, iż firma nabywająca działkę od osoby fizycznej (np. pod budowę magazynu), podpisuje z właścicielami umowę przedwstępną zakupu działki oraz udziela pełnomocnictwa. Dzięki temu firma ta może m.in. dokonać podziału działku czy jej odrolnienia jeszcze przed zakupem.
Co powinna więc zrobić osoba fizyczna, która chce sprzedać grunt, ale nie chce być uznana za przedsiębiorcę i płacić VAT?
- Podejście organów podatkowych jest bardzo restrykcyjne. Najprościej byłoby sprzedać „ojcowiznę” tak, jak się ją dostało, bez odrolnienia ani podziału. Jedyne „dozwolone” działania, by uniknąć problemów z fiskusem, to ogłoszenie w gazecie, zatrudnienie pośrednika, czy wbicie tablicy z napisem „na sprzedaż”. Ale wówczas powstaje inny problem, ponieważ sprzedaż działki rolnej daje mniejszy zysk, niż działki budowlanej – mówi Marek Przybylski. Dodaje, że trzeba mieć też na uwadze podatek dochodowy, np. upływ 5 lat umożliwia sprzedaż bez podatku.
Jak zaznacza, wyrok TSUE będzie oznaczał konieczność zmiany przepisów.
- Ustawa o VAT nie odnosi się w ogóle do małżonków. Co więcej, różne urzędy skarbowe przyjmują odmienną praktykę w tym zakresie. Jedne uznają, że przy sprzedaży wspólnej działki każdy z małżonków powinien rozliczyć VAT od połowy. Inne zgadzają się, by tylko jeden z małżonków zapłacił VAT od całości. W tej sytuacji nie wystarczy wydanie przez ministra finansów interpretacji ogólnej. Konieczna będzie zmiana ustawy o VAT, w zakresie dotyczącym nie tylko sprzedaży nieruchomości, ale i najmu. Co więcej, będzie wymagało również zmiany systemu informatycznego urzędów skarbowych, ponieważ obecnie małżonkowie nie mogą zarejestrować się jako jeden podatnik ze wspólnym numerem NIP - mówi Marek Przybylski.
Czy będzie to oznaczać konieczność korygowania wcześniejszych rozliczeń? - Dotychczas w przypadku wyroków TSUE, które zmieniały zasady opodatkowania, ministerstwo finansów w interpretacjach ogólnych przyjmowało, iż wyrok nie odnosi się do przeszłych rozliczeń. Zobaczymy czy będzie tak i w tym przypadku - mówi Marek Przybylski.
Czy ustanowienie pełnomocnika oznacza działalność gospodarczą
Sprawa rozpatrywana przez TSUE dotyczyła małżonków, którzy w 1989 r. otrzymali w darowiźnie gospodarstwo rolne. Grunty te weszły do wspólnego majątku małżonków. W 2011 r. para postanowiła sprzedać nieruchomość. Zawarła w tym celu umowę ze spółką, która - jako pełnomocnik - miała podzielić ją na mniejsze działki i zadbać o ich odrolnienie. Spółka była odpowiedzialna za zmiany wpisów w rejestrze gruntów i księgach wieczystych, zmianę przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (z gruntów rolnych na działki budowlane), uzbrojenie nieruchomości w media, przeprowadzenie reklamy wśród potencjalnych nabywców i przygotowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia aktów notarialnych sprzedaży.
Do sprzedaży doszło w latach 2017–2021, co stało się podstawą sporu z fiskusem. Urząd skarbowy uznał, że sprzedaż stanowiła działalność gospodarczą, która powinna podlegać VAT. Według fiskusa działania pełnomocnika świadczą o profesjonalnym, ciągłym (nieincydentalnym), zaplanowanym i zorganizowanym charakterze sprzedaży nieruchomości, właściwym prowadzeniu działalności gospodarczej. Małżonkowie z kolei argumentowali, że sprzedaż stanowi jedynie zarządzanie majątkiem osobistym i nie jest w związku z tym objęta VAT.
Zobacz poradnik w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach>
Sprawa trafiła przed WSA we Wrocławiu, który postanowił skierować pytanie do TSUE. Wątpliwości dotyczyły m.in. praktyki organów podatkowych, polegającej na kwalifikowaniu jako podatnika VAT każdego małżonka oddzielnie, poprzez przypisanie mu połowy wartości sprzedaży. Zgodnie z prawem krajowym w czasie trwania małżeństwa istnieje wspólność ustawowa między małżonkami, a małżonkowie ci działają wspólnie w celu dokonywania transakcji dotyczących przedmiotów majątkowych należącego do tego majątku.
Czytaj komentarz praktyczny w LEX: Sprzedaż gruntów rolnych a podatek od czynności cywilnoprawnych>
Cena promocyjna: 116.1 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 92.88 zł
Kolejny argument dla fiskusa
Jak wyjaśnia Agata Malicka, współwłaścicielka biura rachunkowego, sprzedaż działek z majątku prywatnego od dawna jest przedmiotem licznych sporów nie tylko na gruncie przepisów ustawy o VAT, ale także ustawy o PIT. Fiskus uznaje bowiem, że sprzedający działa jak przedsiębiorca, nawet jeśli sam nie podejmuje żadnych działań związanych z przygotowaniem działek. Wystarczy, że udzieli pełnomocnictwa np. deweloperowi.
- Wyrok TSUE daje organom podatkowym kolejny argument za tym, że udzielenie pełnomocnictwa czyni ze sprzedającego przedsiębiorcę i podatnika VAT. W praktyce oznacza to dla właściciela gruntu konieczność rejestracji do VAT, wystawienia faktury nabywcy oraz złożenia JPK VAT. Dużą zmianą będzie też kwestia uznania małżonków za jednego podatnika. Dotychczas tylko na gruncie podatków dochodowych najem wspólnej nieruchomości może być rozliczany przez jednego z małżonków. W VAT nie ma takiej możliwości - mówi Agata Malicka.
Czytaj pytanie w LEX: Czy sprzedaż gruntów rolnych jest zwolniona z VAT? >
Czytaj również: Będą zmiany w fundacji rodzinnej i IP Box - rząd wraca do projektu
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
