Inwestorzy i właściciele nieruchomości masowo składają wnioski o wydanie warunków zabudowy na starych zasadach. Wszyscy chcą zdążyć przed 1 stycznia 2026 r., czyli datą wejścia w życie planów ogólnych. Po tej dacie tysiące działek straci bowiem status budowalny. Wszystko wskazuje jednak na to, że czasu będzie więcej. Ministerstwo Rozwoju i Technologii "ugięło się" pod wpływem licznych próśb oraz apeli i proponuje odroczyć o pół roku wejście w życie planów ogólnych, czyli do 1 lipca 2026 r.
Dla inwestorów oraz właścicieli nieruchomości to bardzo dobra wiadomość. Zyskają więcej czasu na składanie wniosków o wydanie warunków zabudowy. Okazuje się jednak, że nie wszędzie jest to już możliwe. Niektóre samorządy celowo blokują wydawanie warunków. W ten sposób chcą kontrolować zabudowę na swoim terenie. Należy do nich m.in. Wrocław. Miasto postanowiło na dużą skalę rozpocząć pracę nad miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Automatycznie doszło więc do zawieszenia wydawania wszystkich warunków na 18 miesięcy. A miasto uznaniowo podejmuje decyzje komu dać warunki, a komu odmówić.
Zdaniem prawników taka praktyka jest sprzeczna z prawem i łatwo będzie wykazać w ewentualnych zażaleniach od postanowień o zawieszeniu, jaki jest rzeczywisty cel podjęcia takich uchwał. Przyznają jednocześnie, że nawet gdy zawieszenia są bezprawne, dzięki nim gminy kupują sobie więcej czasu na uporanie się z wnioskami o wydanie warunków.
Czytaj też: Za rok tysiące działek straci swoją wartość, to może naruszać Konstytucję
Pospolite ruszenie
Warunki zabudowy wydane na starych zasadach są cenne. Po 1 stycznia 2026 r. (lub potencjalnie od 1 lipca 2026 r. ) nie będzie wolno wydawać tych decyzji. Nie dotyczy to decyzji wydanych przed wspomnianą datą.
- I właśnie ten wyjątek od zasady spowodował, że właściciele działek ruszyli do urzędów po warunki zabudowy w obawie, że po 1 stycznia 2026 r., ich uzyskanie nie będzie już możliwe. Z wnioskami zaczęli występować także ci, którzy do tej pory nawet nie mieli w planach realizacji jakiejkolwiek inwestycji. I trudno się temu dziwić, bo jeśli dziś ich działka – oczywiście przy spełnieniu wszystkich warunków – mogłaby uzyskać warunki zabudowy i dzięki temu zyskać na wartości, to po 1 stycznia 2026 r. mogłoby okazać się to niemożliwe - wyjaśnia dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, specjalizującej się w obsłudze procesu inwestycyjnego.
W jej opinii dzięki wydłużeniu terminu obowiązywania studium, a w konsekwencji także terminu na uchwalenie planów ogólnych, to gremialne występowanie o wydanie warunków powinno rozłożyć się w czasie. W efekcie dzięki temu gminom powinno być łatwiej zmierzyć się z tym nagłym zwiększeniem liczby składanych wniosków. Czy tak będzie – czas pokaże.
Cena promocyjna: 143.1 zł
Cena regularna: 159 zł
Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 114.48 zł
Szlaban na warunki zabudowy
Tak więc małe gminy i duże miasta coraz bardziej zaczynają "zalewać" wnioski o warunki. Samorządowcy mówią po cichu, że inwestorzy grubo przesadzają. Ubiegają się bowiem teraz w zasadzie o wydanie tej decyzji na wszystko, nawet na grunt pod przysłowiową piaskownicą. Zaczęto więc szukać różnego typu "bezpieczników". Część samorządów zawiesza nawet lub ogranicza wydawanie warunków zabudowy. Pionierem jest Wrocław.
Już w październiku 2024 (czyli w dacie wejścia w życie reformy planistycznej) Rada Miejska Wrocławia zdecydowała się przystąpić do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów, dla których nie było jeszcze obowiązującego planu miejscowego.
- Od wielu miesięcy wpływało coraz więcej wniosków o wydanie warunków zabudowy w lokalizacjach całkowicie sprzecznych z polityką przestrzenną miasta. Niektóre zamiary inwestycyjne budziły wręcz niepokoje społeczne. Jak wyliczyły nasze służby planistyczne, tylko w okresie od października 2023 r. do lipca 2024 r. Wrocław aż 11 razy przystępował do sporządzenia miejscowego planu nie dlatego, że wynikało to z aktualnych potrzeb polityki przestrzennej, ale by powstrzymywać kontrowersyjne pomysły niektórych inwestorów. - tłumaczy Michał Guz z Urzędu Miasta we Wrocławiu.
Dzięki rozpoczęciu prac nad planami, miasto ma prawo zawiesić na 18 miesięcy wydanie warunków zabudowy. Taką możliwość daje gminom art. 62 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Michał Guz podkreśla, że Wrocław wciąż wydaje warunki, ale nie wszystkim.
- Wszystkie wpływające wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nadal są starannie analizowane. Gdy spełniają wymogi prawne i nie ma sprzeczności z miejską polityką planistyczną - są wydawane. Nie nadużywamy możliwości zawieszenia. Od momentu, kiedy wspomniane uchwały Rady Miejskiej weszły w życie, zostało ono zastosowane zaledwie kilka razy na 156 wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Należy podkreślić, że wśród tych 156 wniosków są też takie, gdzie zastosowano "zwykłą" odmowę wydania decyzji o warunkach zabudowy z powodów określonych ustawowo - podkreśla.
Zobacz wzór dokumentu w LEX: Postanowienie o podjęciu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy > >
Cudowny czy wątpliwy patent
Prawnicy uważają praktyki Wrocławia za wątpliwe.
- Rozwiązanie, które zastosował Wrocław, to niebezpieczny precedens, który równie dobrze może zastosować każda gmina w Polsce. Gdyby tak się stało, mogłoby w istocie dojść do masowego blokowania możliwości wydania warunków zabudowy, jeżeli w ślad za uchwałami o przystąpieniu do sporządzenia planów miejscowych gminy podejmowałyby postanowienia o zawieszeniu postępowań o ustalenie warunków zabudowy, ze względu na procedowany plan miejscowy - ostrzega mec. Agnieszka Grabowska-Toś.
W tym czasie gminy mogłyby uchwalić plan ogólny i odsunąć w czasie problem grożących im kar za niewydanie warunków w terminie, ponieważ czas zawieszenia, nie wlicza się do terminów, po upływie których zgodnie z art. gmina może być obciążona karą. Gminy nie uciekną jednak całkowicie od wydania tych decyzji, ponieważ wszystkie wnioski złożone do końca 2025 roku, będą procedowane na obecnych zasadach, nawet jeśli w dacie wydawania warunków będzie już obowiązywał plan ogólny.
- Rozumiem, że zastosowanie takiego rozwiązania może być podyktowane chęcią uniknięcia kar. Takie przynajmniej głosy słychać ze strony urzędników. Ustawodawca wprowadzając reformę, nie przewidział bowiem możliwości odstąpienia od ich naliczania w okresie przejściowym, a w mojej ocenie należało to rozważyć, by gminy nie musiały dzisiaj uciekać się do tego rodzaju „sztuczek”. Można było przecież spodziewać się, że właściciele działek masowo ruszą do urzędów po warunki zabudowy, w obawie przed groźbą utraty możliwości zabudowy, którą teoretycznie dzisiaj mają - uważa mec. Agnieszka Grabowska-Toś.
Sprawdź w LEX: Zawieszenie postępowania w sprawach ustalenia warunków zabudowy > >
Według niej nie można też zapominać o tym, że gminy miały ponad 20 lat na uchwalenie planów miejscowych i wiele z nich nic w tym temacie nie robiło. Ich bezczynność przez lata najwidoczniej była im na rękę. Dlatego moim łatwo będzie wykazać, w ewentualnych zażaleniach od postanowień o zawieszeniu, jaki jest rzeczywisty cel podjęcia takich uchwał. Ale dzięki nawet niezasadnym zawieszeniom – gminy kupią sobie więcej czasu na uporanie się z wnioskami o wydanie warunków. Ostatecznie jednak najbardziej poszkodowanym będzie najsłabszy podmiot w tej układance –czyli zwykły obywatel, który w zderzeniu z organem administracji ma z założenia słabszą pozycję. Inwestorzy sobie poradzą i będą odwoływać się od postanowień o zawieszeniu postępowania, ale zwykły Kowalski, który na swojej działce chce wybudować dom – zapewne już nie.
Wtóruje jej Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. - Praktyka Wrocławia stanowi oczywiste naruszenie jednej z naczelnych zasad kodeksu postępowania administracyjnego, tj. zasady zaufania do władzy publicznej. Zgodnie z art. 8 k.p.a. organy prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się m.in. regułą równego traktowania. Co więcej, kodeks wprost wskazuje, że organy bez uzasadnionej przyczyny nie odstępują od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. Zasada równego traktowania jest zasadą konstytucyjną (art. 32 ust. 1 Konstytucji RP). Z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego wynika, że z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP wynika „nakaz jednakowego traktowania podmiotów prawa w obrębie określonej klasy (kategorii). Wszystkie podmioty prawa charakteryzujące się w równym stopniu daną cechą istotną (relewantną) powinny być traktowane równo, a więc według jednakowej miary, bez zróżnicowań zarówno dyskryminujących jak i faworyzujących - wyjaśnia.
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
